부동산 경매는 채무자가 약속된 기일 안에 채권자에게 원금 또는 이자 등을 상환하지 못하여 진행되는 부동산의 강제 매각 절차를 말합니다. 우선은 부동산 경매가 무엇인지, 어떻게 진행되는 것인지 한번 살펴보도록 하겠습니다.
경매신청 접수
정해진 법적 절차에 따라 해당 부동산이 위치한 지역을 관할하는 법원에 경매신청서가 접수되면 경매가 진행됩니다. 지역에 따라 부동산을 관할하는 법원은 정해져 있습니다. 서울에는 5개 지방법원(중앙, 북부, 남부, 동부, 서부)이 각 지역에서 경매에 나온 부동산들을 총괄 담당하고 있고, 각 도와 광역시에서는 1~2개씩 있는 관할 법원이 지정된 구역의 경매사건을 관리하고 진행합니다.
감정평가
경매신청서가 접수되면 관할 법원에서 경매신청이 적법한 절차에 의해 진행되었는지를 확인합니다. 그리고 문제가 없으면 해당 부동산에 경매기입등기를 마친 후 감정평가를 진행합니다. 감정평가란 해당 부동산이 현재 어느 정도의 가치를 가지고 있는지 객관적인 지표에 의해 평가하는 것입니다. 보통 감정평가 금액과 시세는 어느 정도 차이가 있기 마련입니다.
배당신청
감정평가 과정에서 법원은 해당 부동산을 취득하려는 각종 이해관계자(채권자, 임차인, 관공서 등) 들에게 배당을 요구하는 데 필요한 관련 서류를 제출할 것을 통보합니다. 임차인이라면 임대차계약서를 첨부하여 정해진 기일까지 배당을 신청해야만 임차보증금을 돌려받을 수 있습니다. 혹시라도 임대차계약을 맺고 현재 살고 있는 부동산이 경매에 부쳐진다면 반드시 정해진 기일 내에 배당신청을 해야 하는 것을 잊지 마시기 바랍니다.
입찰일 확정
배당신청까지의 절차가 모두 마무리되면 입찰일이 정해 집니다. 처음 경매사건이 접수된 때부터 실제 입찰일까지 빠르면 6개월, 길게는 1년 이상도 소요됩니다. 입찰일이 확정되기 전까지가 채권자와 이해관계자들이 관련된 법적 절차를 진행하는 과정이었다면 입찰일이 확정된 이후부터는 주로 입찰자와 관련된 과정입니다.
최고가 매수신고인 선정
해당 경매사건의 입찰에 참여한 이들 중 가장 높은 가격을 적어낸 이들 중 가장 높은 가격을 적어낸 사람이 최고가 매수신고인(흔히 말하는 낙찰자)이 됩니다. 즉, 내공이나 실력과 무관하게 가장 높은 가격을 적으면 원하는 부동산을 낙찰받을 수 있는 것입니다. 그러나 부동산경매의 목적은 '낙찰'이 아니라 '수익'에 있다는 것을 꼭 명심하셔야 합니다.
매각허가결정
부동산을 낙찰받은 날로부터 7일 후에는 매각허가결정이 내려집니다. 이는 지금까지의 매각 절차가 적법하게 진행되었음을 관할 법원이 확인하고 평가해 최종적으로 선고를 하는 것입니다. 특별한 하자만 없다면 매각허가결정은 무난하게 나게 됩니다. 매각허가결정이 난 후에는 낙찰자의 지위가 최고가 매수신고인에서 매수인으로 격상됩니다. 매수인이 되면 해당 경매사건의 이해관계자로 인정되어 사건기록부를 열람할 수 있는 자격을 얻습니다. 즉, 매수인이 되면 소유자, 임차인, 이해관계자들에 대해 더 많은 정보를 얻을 수 있는 권리가 생기게 됩니다.
매각허가결정에 대한 확정
매각허가결정이 난 날로부터 7일이 지나면 해각허가결정에 대한 확정 판결이 내려집니다. 해당 부동산과 관련된 이해관계자들이 경매사건의 매각 절차에 대해 이의를 제기할 수 있는 때는 확정 판결 전까지입니다. 확정 판결이 난 후에는 매각 절차가 순차적으로 진행됩니다.
잔금납부
매각허가결정에 대한 확정 판결이 내려지면 잔금납부기일이 잡힙니다. 매수인이 잔금을 납부해야 하는 최종일자가 결정되는 것이죠. 잔금은 보통 부동산을 낙찰받은 날로부터 30~45일 사이에 치르게 됩니다.
명도
해당 부동산을 점유하고 있는 사람을 원만한 협의 또는 강제집행 절차를 통해 이사를 내보내는 과정 및 결과를 통틀어 명도라고 합니다. 명도를 잘하면 분란 없이, 적은 비용으로, 짧은 시간 내에 이사를 마칠 수 있습니다. 좋은 부동산을 낮은 가격에 낙찰받았다고 하더라도 명도 과정에서 수개월 이상 기간이 지연되고 점유자와 계속해서 마찰을 겪게 된다면 투자수익률은 크게 떨어지게 됩니다.
오늘은 부동산 경매 진행절차에 대해 알아보았습니다. 다음에는 하나하나 각 내용을 자세하게 알아보도록 하겠습니다.
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